Konektivitas dan aksesibilitas semakin diperhitungkan dalam pemilihan properti. Bagi konsumen generasi muda, hunian maupun perkantoran yang dekat dengan jaringan transportasi umum semakin dipilih sebagai tempat tinggal maupun tempat kerja. Respons pengembang menghadapi tren ini akan menentukan karakter pasar properti ke depan.
Kepala Riset dan Konsultansi CBRE Indonesia Anton Sitorus menjelaskan, pengembangan properti berorientasi lalu lintas transit (transit-oriented development/TOD) mengalami perubahan signifikan. Tak berhenti sebagai konsep pembangunan infrastruktur, TOD kini menjadi faktor utama yang ikut membentuk nilai properti.
“Aksesibilitas kini lebih valuable daripada lokasi. Jika harus memilih antara lokasi atau aksesibilitas, akses jauh lebih penting. Kelompok pekerja muda menginginkan tempat tinggal dan kantor yang dekat transportasi publik. Pengembang yang menjawab kebutuhan mereka akan mengembangkan segmen konsumen properti untuk Milenial dan Gen Z,” jelas Anton dalam taklimat Market Property Update di Jakarta, Rabu (22/7/2026).
Dalam analisis CBRE, terdapat sejumlah faktor yang menyebabkan TOD semakin menjanjikan. Pertama, perubahan konsep tata kota dari urban sprawl (pengembangan hunian ke luar perkotaan urban misal luar Jabodetabek) bercorak pembangunan kota satelit menjadi high density urban development (pengembangan hunian yang mengoptimalkan lahan di tengah kepadatan). Optimasi ruang kian mendorong fungsionalisasi lahan di sekitar daerah perkantoran.
Kedua, tersedianya insentif untuk pembangunan hunian berbasis TOD. Ketiga, potensi meningkatnya keterjangkauan perumahan bagi orang muda yang akan mengubah fundamental pasar properti. Tak hanya suplai hunian menjadi masif, daerah hunian baru yang terjangkau transportasi umum akan menciptakan titik-titik baru pertumbuhan ekonomi.
Sejumlah proyek pembangunan sarana transportasi di wilayah Jakarta berpeluang menjawab potensi TOD, mulai dari Dukuh Atas Transport Hub; Proyek MRT Fase 2A Bundaran HI-Kota Tua; Cawang Hub terkoneksi LRT Jabodebek, hingga hunian vertikal super block di kawasan Manggarai yang telah diresmikan Presiden Prabowo Subianto.
“Jika proyek-proyek ini dikombinasikan dengan akses Skytrain Kereta Bandara Soekarno-Hatta dan KRL di Tanah Abang, akan sangat luar biasa pengaruhnya terhadap kinerja pasar properti,” imbuh Anton.
Strategi landbanking
Bagi perusahaan pengembang, Anton menilai, implementasi konsep TOD berimplikasi pada karakter pembangunan sejumlah properti. Bagi perkantoran, TOD membantu aksesibilitas untuk perusahaan yang mengincar SDM milenial. Perusahaan yang berkantor dekat fasilitas transportasi umum akan lebih mudah menarik talenta muda.
Bagi usaha ritel, implementasi TOD akan menarik traffic untuk pangsa F&B, convenience store, dan experiential retail. Dalam pengembangan hunian, TOD semakin selaras dengan meningkatnya permintaan rumah yang dekat dengan sarana publik, sehingga aktivitas live, work, play, eat, and wellness dapat dilakukan di satu kawasan yang saling terhubung. Kemudahan mobilitas itu menjadi nilai tambah yang memengaruhi keputusan penyewa.
“TOD penting karena penciptaan nilai properti di Jakarta pada dekade mendatang akan lebih sedikit dipengaruhi lokasi bangunan dan lebih banyak dipengaruhi cara orang berpindah tempat. Konektivitas kini menjadi ‘mata uang’ baru di sektor properti. Lokasi bisa diciptakan, dan harus direalisasikan agar Jakarta lebih bagus lagi,” tandas Anton.
Baca juga:
Tria Dianti
Senior Director CBRE Indonesia Albert Dwiyanto menambahkan, meski bernilai penting, strategi pengembangan TOD tetap menghadapi tantangan terbatasnya landbanking. Akibatnya, tidak semua perusahaan pengembang dapat menerapkan TOD pada proyek baru mereka, meski usaha membangun kawasan properti dekat transportasi umum tetap dilakukan.
Albert mencontohkan strategi yang ditempuh pengembang Agung Podomoro Land dalam mengembangkan Kota Podomoro Tenjo atau Grup Ciputra dalam mengembangkan Citra Maja City. Keduanya berada dalam radius jangkauan di sekitar jalur Green Line KRL Commuter Line Jabodetabek, tetapi tidak dengan sendirinya diperhitungkan sebagai TOD.
“Apakah orang yang bekerja di CBD Jakarta mau commute 3-4 jam sehari? Kedua cluster tersebut akan lebih bagus jika daerah bisnis menjangkau kawasan Kabupaten Tangerang, seperti Pagedangan, Alam Sutra, atau Cimone. Tetapi kalau hunian di Maja, sementara tempat kerja di Segitiga Emas Jakarta, orang yang tinggal akan pikir-pikir juga,” ujarnya.
Albert menekankan, kunci TOD adalah konektivitas yang saling menghubungkan, bukan hanya kedekatan jarak properti dengan transportasi umum. Ia mencontohkan TOD yang berhasil adalah pengembangan klaster hunian di Tampines yang terintegrasi dengan MRT, dan memiliki akses lintas ke Bandar Udara Changi hanya dalam 6 menit.
“Daerah dengan model kota satelit umumnya mengikuti model perencanaan zaman dulu Konsep TOD sekarang berbeda karena menghindari urban sprawl. Maja dan Tenjo bisa berkembang jadi TOD, tetapi terbatas. Konsep TOD sekarang terintegrasi live, work, play. Tanpa MRT yang bisa menjangkau ke sana, sepertinya masih sulit,” tandas Albert.
Pengembang putar otak
Tak hanya untuk properti hunian dan perkantoran, Direktur Intramega Global Andi Wibisono membenarkan bahwa aksesibilitas sangat penting bagi properti pergudangan, mengingat keterjangkauan merupakan salah satu bagian besar dari komponen biaya logistik, terutama transportasi barang dari dan menuju gudang tersebut.
"Semakin mudah sebuah gudang terhubung dengan jalur transportasi utama, semakin cepat barang bisa terkirim dari dan ke gudang tersebut. Ditambah dengan berkembangnya e-commerce yang mengandalkan last mile delivery, gudang menjadi komponen utama layanan e-commerce jika terhubung dengan mudah ke jalur transportasi utama," jelas Andi saat dihubungi, Rabu (22/7/2026).
Dengan tuntutan seperti itu, menurut Andi, pembangunan properti pergudangan di jalur transportasi utama membutuhkan biaya lebih, terutama karena nilai lahan yang semakin tinggi. Konsekuensinya, desain gudang harus dilakukan optimalisasi sebisa mungkin, sehingga pembangunan dan pengoperasian dapat benar-benar efisien.
"Caranya dengan mengadopsi high density warehouse, atau pemanfaatan ruang vertikal setinggi mungkin, lebih dari 20 meter, ditambah material handling dan konfigurasi yang mendukung perdagangan e-commerce yang mengutamakan kecepatan dengan jenis pengiriman berbagai macam, Sementara itu, gudang tradisional yang lebih ekonomis dibangun untuk kebutuhan murni sebagai penyimpanan sementara," ujar Andi.
Baca juga:
Benediktus Krisna Yogatama
Di segmen properti investasi, Corporate Secretary Ciputra Development Aditya Sastrawinata mengungkapkan tren pertumbuhan positif segmen pasca-Covid konsisten dari segi nilai sewa dan okupansi. Karenanya, strategi landbanking akan diarahkan untuk meningkatkan nilai tambah properti yang telah ada.
“Rencana capital expenditure perusahaan sama dengan tahun sebelumnya sebesar Rp1 triliun, dengan mayoritas digunakan untuk landbanking membulatkan lokasi yang sudah ada. Dalam tiga tahun ke depan, lahan yang sudah ada kami kembangkan menjadi cluster baru. Di lokasi baru Sentul dan Makassar, landbanking menjadi cara kami mencari peluang lebih besar,” ujarnya.
