Berdasarkan Data Tunggal Sosial Ekonomi Nasional (DTSEN) tahun 2025 dari Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, posisi backlog perumahan di Indonesia kini mencapai 13,4 juta keluarga untuk backlog kepemilikan dan 29,9 juta keluarga untuk backlog rumah tidak layak huni (RTLH).
Dari total backlog kepemilikan hunian dan juga kualitas hunian tersebut terlihat ketimpangan akses terhadap rumah layak huni terpusat di Pulau Jawa. Jawa Barat menempati posisi teratas dengan backlog kepemilikan mencapai 2,81 juta keluarga dan backlog kualitas (hunian tidak layak) mencapai 6,86 juta keluarga. Posisi berikutnya diikuti oleh Jawa Timur (backlog kepemilikan 1,93 juta dan backlog kualitas 4,90 juta) serta Jawa Tengah (kepemilikan 1,88 juta dan kualitas 4,07 juta).
Provinsi lain seperti DKI Jakarta dengan backlog kepemilikan 1,02 juta keluarga, Banten dengan backlog kualitas 1,53 juta keluarga, serta Sumatera Utara juga mencatatkan angka yang memprihatinkan, mengindikasikan bahwa jutaan keluarga Indonesia masih belum memiliki rumah yang mandiri maupun layak huni.
Di tengah tingginya kebutuhan hunian tersebut, harga properti residensial di pasar primer secara konsisten terus menunjukkan tren meningkat meskipun dalam laju yang terbatas. Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Nasional naik secara gradual dari 102,26 pada triwulan I-2020 hingga menyentuh 110,60 pada triwulan I-2026. Pada triwulan I-2026, harga properti tumbuh sebesar 0,62% (year-on-year/yoy), melambat dibandingkan triwulan IV-2025 yang tumbuh 0,83% (yoy).
Perlambatan pertumbuhan indeks harga properti terlihat pada rumah tipe menengah dengan indeks 113,56 (tumbuh 0,88% yoy) dan tipe besar dengan indeks 108,14 (tumbuh 0,50% yoy). Sementara itu, rumah tipe kecil mencatatkan tingkat indeks tertinggi mencapai 113,91 dengan pertumbuhan sebesar 0,61% (yoy).
Peningkatan secara konsisten pada indeks harga perumahan primer tersebut dipicu oleh sejumlah tantangan utama di sisi pengembangan dan penawaran properti. Hasil survei Bank Indonesia mengungkapkan bahwa pemicu utama kenaikan harga dan hambatan pengembangan properti adalah tingginya kenaikan harga bahan bangunan yang dikeluhkan oleh 20,97% responden.
Selain itu, persoalan perizinan dan birokrasi yang rumit (18,15%) turut membengkakkan biaya operasional pengembang. Faktor pemicu lainnya mencakup suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebesar 16,47% meskipun tercatat relatif stabil di level 7,42%, serta tingginya proporsi uang muka dalam pengajuan KPR (12,16%) dan beban perpajakan (11,28%).
Kombinasi antara tekanan harga, persyaratan kredit, dan kondisi ekonomi berimbas langsung pada lesunya kinerja penjualan properti residensial sejak akhir 2025 hingga awal 2026. Pada triwulan I-2026, total penjualan rumah primer mengalami kontraksi tajam sebesar 25,67% (yoy), berbalik dari pertumbuhan positif 7,83% (yoy) pada triwulan IV-2025.
Anjloknya penjualan ini paling terpuruk pada segmen rumah tipe kecil yang terkontraksi hingga 45,59% (yoy) dari sebelumnya tumbuh 17,32% (yoy). Secara triwulanan (quarter-to-quarter/qtq), penjualan perumahan juga terkontraksi 7,69% (qtq) pada triwulan I-2026, yang didorong oleh penurunan tajam pada penjualan rumah tipe besar sebesar 20,38% (qtq), tipe kecil sebesar 14,68% (qtq), dan tipe menengah sebesar 10,72% (qtq).
Lebarnya celah antara kebutuhan dasar hunian (backlog) dan penurunan daya serap pasar mencerminkan perlunya perhatian serius. Penanganan backlog tidak hanya berfokus pada penyediaan unit baru, tetapi juga perbaikan kualitas jutaan rumah tidak layak huni di daerah padat penduduk.
Guna menggairahkan kembali pasar properti primer, pemerintah dan sektor perbankan perlu mendorong penyederhanaan izin pembangunan, memberikan insentif perpajakan, menjaga stabilitas harga material, serta menyediakan skema pembiayaan KPR dengan uang muka terjangkau. Sinergi kebijakan strategis menjadi kunci untuk mempercepat mengurangan angka backlog sekaligus mewujudkan hunian yang berkualitas dan terjangkau bagi masyarakat Indonesia.
