Digitalisasi layanan pertanahan yang dijalankan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) dinilai belum cukup mampu memangkas lamanya proses pengurusan sertifikat maupun peralihan hak atas tanah. Mengatasi persoalan tersebut, ATR/BPN pun akan melakukan re-engineering seluruh proses layanan pertanahan, bukan hanya soal digitalisasi aplikasi saja.
Dalam Rapat Dengar Pendapat (RDP) dan Rapat Dengar Pendapat Umum (RDPU) Komisi II Dewan Perwakilan Rakyat Indonesia (DPR RI) Pengurus Pusat Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP-IPPAT) mengungkapkan berbagai penyebab dari sejumlah hambatan yang terjadi terkait pengurusan pertanahan.
Ketua Umum PP-IPPAT Hapendi Harahap mengatakan, pihaknya pada dasarnya mendukung percepatan digitalisasi pertanahan yang dilakukan. Bahkan, PP-IPPAT juga tengah melakukan riset penerapan PPAT secara elektronik. Namun, digitalisasi yang diharapkan mampu menghadirkan layanan pertanahan dengan lebih cepat ini masih mengalami sejumlah hambatan.
“Digitalisasi yang saat ini sedang giat-giatnya, harapan dari PPAT seluruh Indonesia agar layanan pertanahan melalui digitalisasi tersebut menjadi pengurusan yang cepat, transparan, dan biaya ringan. Tetapi, terjadi perlambatan di dalam pelayanan digitalisasi,” kata Hapendi di Kompleks Parlemen DPR RI, Jakarta Pusat, Selasa (07/07/2026).
Dua kendala pemicu keterlambatan
Setidaknya, ada dua hal menurutnya yang menjadi penyebab dari perlambatan atau tidak maksimalnya manfaat dari digitalisasi yang dilakukan. Menurut Hapendi, penyebabnya terletak pada ketentuan peraturan dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah.
Dalam Pasal 26 peraturan tersebut, petugas harus melakukan pemeriksaan terhadap akta dan dokumen persyaratan yang disampaikan oleh PPAT. Aturan ini dinilai belum berjalan secara efektif untuk memangkas lamanya waktu pengurusan tanah.
“Begitu dilakukan input terhadap akta peralihan tersebut, kemudian langsung masuk ke sistem, banyak terkendala karena kewajiban yang dibebankan dari peraturan ini kepada kepala kantor pertanahan. Juga di dalam ketentuan tersebut, memberikan ketidakpastian terkait persyaratan dan dokumen,” jelasnya.
Kondisi ini, menurutnya menimbulkan ketidakseragaman persyaratan yang diperlukan di masing-masing kantor pertanahan di seluruh Indonesia.
Begitu juga di Pasal 33 mengenai dokumen elektronik hasil alih media. Alih media yang dimaksud ini adalah untuk mengubah surat ukur menjadi surat ukur elektronik dan buku tanah menjadi buku tanah elektronik.
“Hal ini karena alih media ini setidak-tidaknya harus melakukan validasi dan verifikasi data untuk data fisik, tidak kurang yang diharuskan oleh peraturan 22 item dan data yuridis 28 item, sehingga ada 50 item yang divalidasi dan diverifikasi oleh kantor pertanahan, sehingga menimbulkan perlambatan,” tegasnya.
Hapendi menyoroti ketentuan Pasal 33 Permen ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tersebut, yang mewajibkan alih media dokumen saat proses pemeliharaan data pertanahan. Menurutnya, kewajiban itu belum tepat diterapkan dalam kondisi saat ini, karena menjadi salah satu penyebab utama lambatnya pelayanan.
Proses alih media ini mengharuskan kantor pertanahan melakukan validasi dan verifikasi puluhan data fisik maupun yuridis sebelum layanan dapat diproses, sehingga menurutnya hal ini memperpanjang waktu penyelesaian layanan pertanahan.
“Karena bagaimanapun juga alih media tersebut memang adalah salah satu keniscayaan, akan tetapi kondisi ini saat ini belum siap semua pihak terkait dengan alih media yang diwajibkan saat pemeliharaan tanah tersebut yaitu pendaftaran, pada saat pendaftaran peralihan hak maupun roya dan sejenisnya,” jelas Hapendi.
Ketidakseragaman ketentuan di tiap daerah
Selain itu, PP IPPAT juga menaruh perhatian mengenai masalah dalam aspek perpajakan yang menghambat transformasi. Pembayaran PPh atas peralihan hak sendiri dinilai sudah berjalan cepat dan akuntabel, tetapi proses validasi dan juga pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) masih terdapat perbedaan mekanisme antara kabupaten/kota sehingga menimbulkan ketidakseragaman.
“Kami sangat berharap Komisi II DPR RI mendorong pemerintah agar dilakukan penataan pembayaran BPHTB yang diotonomikan di setiap daerah tersebut, sehingga bisa menghilangkan subjektivitas dalam perhitungan BPHTB oleh Badan Pendapatan Daerah di masing-masing kabupaten/kota,” harapnya.
Di kesempatan yang sama, Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah Kementerian ATR/BPN, Asnaedi menjelaskan, pihaknya melihat adanya perbedaan data mengenai durasi layanan pertanahan antara standar operasional prosedur (SOP) yang telah ditetapkan dengan realita di lapangan.
Berdasarkan data Kementerian ATR/BPN, Kabupaten Bogor II menempati posisi pertama dalam hal lamanya rata-rata durasi akta total dengan waktu 89 hari, diikuti dengan Kota Batam 86 hari, dan Kabupaten Bandung 83 hari.
Begitu juga mengenai layanan peralihan hak atas tanah, Kota Tangerang Selatan berada di posisi pertama tercepat dalam hal durasi BPHTB total dengan waktu 33 hari.
“Durasi BPHTB, di Tangerang Selatan itu rata-rata 33 hari, jadi kalau ditambah dengan pembuatan aktanya sudah sekitar 2 bulan lebih, hanya untuk peralihan hak. Nah sementara, kita sudah proklamirkan bahwa untuk peralihan itu rata-rata 5 hari SOP di kantor pertanahan,” ucap Asnaedi.
Namun berdasarkan survei, rata-rata masyarakat mengatakan proses peralihan hak tersebut bisa memakan waktu 3 hingga 6 bulan. Perbedaan ini menurut Asnaedi terjadi karena masyarakat memandang proses peralihan sertifikat ini dimulai setelah akta ditandatangani, sementara BPN memandang proses peralihan dimulai setelah berkas didaftarkan ke BPN.
Perombakan mekanisme prosedur pelayanan
Kementerian ATR/BPN pun melakukan re-engineering proses bisnis layanan peralihan hak atas tanah untuk menjawab persoalan-persoalan tersebut, melibatkan PPAT, petugas verifikasi digital, petugas loket, dan back office.
Beberapa perubahan yang disiapkan antara lain sejak proses pengecekan sertifikat hingga penandatanganan akta PPAT akan dicatat dalam sistem, verifikasi berkas di kantor pertanahan menggunakan prinsip first in-first out, diberlakukannya service level indicator (SLI) dan mekanisme fiktif positif di mana apabila verifikasi tidak dilakukan dalam 3 hari maka sistem akan menganggap pemeriksaan telah selesai, PPAT juga didorong untuk menyerahkan akta fisik maksimal 1x24 jam, hingga penggunaan geotagging.
“Pada saat pengecekan, karena selama ini kantor pertanahan yang menentukan yang bisa diukur dan tidak bisa diukur itu subjektif, maka akan kita tentukan dengan sistem, sistem yang akan menentukan bidang tanah ini harus diukur atau tidak perlu diukur, bukan lagi Kasi Pengukuran, bukan lagi admin yang menentukan, tapi sistem yang menentukan berdasarkan instrumen yang ada,” ucapnya.
Sehingga dengan re-engineering yang dilakukan tersebut, seluruh proses peralihan hak yang tadinya memakan waktu dan proses panjang, nantinya dapat diselesaikan hanya dalam waktu 12 hari saja.
“Jadi SLA-nya peralihan itu sama sekali tidak direcokin dengan kegiatan-kegiatan lain selain peralihan hak. Kita butuh 5 hari sampai dengan selesai, berarti SLA kita nanti 7 hari di luar, 5 hari di dalam, 12 hari untuk peralihan hak, 12 hari harus selesai itu all in mulai dari pengecekan sampai terbitnya sertifikat peralihan,” jelas Asnaedi.
Perlu juga evaluasi internal
Ketua Komisi II DPR RI Muhammad Rifqinizamy Karsayuda menilai, peran PPAT dalam memberikan pelayanan terhadap administrasi pertahanan di Indonesia ini sangatlah penting. Perlambatan dari transformasi digital ini pun menurutnya perlu segera diselesaikan bersama.
“Kami menyadari bahwa transformasi digitalisasi adalah keniscayaan, perbaikan pelayanan kepada masyarakat adalah keniscayaan. Namun penerapan di lapangan masih menghadapi beberapa tantangan dan perubahan yang signifikan dari sistem analog menjadi sistem digital,” kata Rifqi.
Rifqi meminta pihak Kementerian ATR/BPN dan juga PP-IPPAT untuk melakukan evaluasi khususnya evaluasi internal. Keluhan utama masyarakat yang diterima oleh DPR RI saat ini juga adalah mengenai lamanya durasi layanan karena waktu pengurusan dihitung sejak masyarakat datang ke kantor PPAT. PPAT dalam hal ini dinilai belum memiliki standar waktu yang mengatur kapan berkas tersebut disampaikan ke kantor pertanahan.
Selain itu, ada pula keluhan bahwa sebagian masyarakat memilih PPAT tertentu karena dianggap dapat memproses layanan lebih cepat meskipun dengan biaya yang lebih tinggi, hal ini diduga akibat unsur ketidaktertiban dan kedekatan dengan staf di kantor pertanahan.
“Indicipliner, karena itu ini juga PR kita, jangan mereka ini sebetulnya pengen cepat, ikut SOP, tapi staf-staf ini yang tidak tertib, staf ini menjadi mendirikan dinasti tersendiri di setiap kabupaten,” ucapnya.
Saat ini, jumlah PPAT di Indonesia pun berada di angka 24.183, dengan mayoritas berada di kawasan Tangerang, Bandung, Bogor, Jakarta Selatan, dan juga Bekasi. Kondisi ini menyebabkan daerah-daerah tersebut kelebihan PPAT, sementara masih banyak daerah lainnya yang kekurangan.
Penyesuaian kebutuhan PPAT di setiap wilayah
Anggota Komisi II DPR RI dari Fraksi Partai Keadilan Sejahtera (PKS) Aus Hidayat Nur menilai, penempatan dari PPAT sendiri juga perlu dievaluasi dan disesuaikan dengan kebutuhan masing-masing wilayah demi memberikan pelayanan yang baik kepada masyarakat.
“Masih terdapat sekitar 1.150 PPAT yang tidak menghasilkan akta, serta masih ada wilayah yang hanya memiliki satu PPAT, penempatan PPAT hendaknya disesuaikan dengan kebutuhan pelayanan di setiap daerah sehingga tidak terjadi ketimpangan antara wilayah yang kekurangan PPAT dan wilayah yang jumlah PPAT-nya berlebih namun tidak produktif,” jelas Hidayat.
Ia mendukung transformasi digital layanan pertanahan, namun digitalisasi ini harus diikuti penyederhanaan proses bisnis agar masyarakat benar-benar merasakan manfaatnya.
“Kami meminta ATR/BPN memperkuat pengawasan internal terhadap seluruh tahapan pelayanan pertanahan termasuk kepatuhan PPAT, standarisasi pelayanan di seluruh kantor pertanahan, serta pemanfaatan teknologi informasi untuk mencegah praktik mafia tanah dan penyimpangan administrasi,” tutupnya.
Sementara itu, Dekan Fakultas Hukum Universitas Indonesia (UI) Parulian Paidi Aritonang mengatakan perlu adanya pembentukan undang-undang mengenai penguatan jabatan PPAT tersebut. Dijelaskan olehnya, jabatan PPAT sendiri lahir dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang mengatur tentang pendaftaran tanah.
Parulian juga sudah memiliki sejumlah kajian yang terkait denga penguatan jabatan PPAT yang saat ini jumlahnya sekitar 24 ribu orang tersebut. Sehingga dengan adanya peraturan soal penguatan jabatan ini nantinya diharapkan mampu memberikan layanan yang terbaik untuk masyarakat.
“Nah karena jumlahnya banyak ini dan pelayanan yang semakin kompleks, tentunya diinginkan agar pejabat dan jabatan ini semakin profesional. Sehingga dari kajian ini kami menginginkan adanya penguatan di mana posisi jabatan publik PPAT ini bisa dikuatkan dalam bentung undang-undang,” kata Parulian.
