Upaya akselerasi target Program 3 Juta Rumah dengan langkah penyesuaian batas pendapatan dirancang untuk mengatasi kemacetan kepemilikan rumah (backlog) yang telah menembus angka kisaran 9,9 juta rumah tangga. Langkah tersebut diambil Menteri Dalam Negeri dan juga Menteri Kawasan Perumahan dan Kawasan Pemungkiman dengan menandatangani Surat Keputusan Bersama (SKB) di Kantor Pusat Kementerian Dalam Negeri, Jakarta (Jumat, 19/6/2026).
Melalui strategi tersebut, pemerintah berusaha memperluas cakupan penerima manfaat demi menjaring pekerja sektor produktif perkotaan yang selama ini kesulitan memenuhi kriteria ketat perbankan untuk memiliki hunian formal yang layak.
Regulasi menyangkut masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) telah bertransformasi hingga akhirnya menggunakan sistem Zonasi Wilayah Asimetris. Berawal dari lahirnya payung hukum melalui Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, pemerintah kemudian menerapkan Batas Tunggal Nasional sepanjang periode 2014–2020 dengan patokan pendapatan sebesar Rp 4 juta untuk rumah tapak di seluruh wilayah.
Reformasi kriteria mulai bergeser pada Januari 2021 melalui Peraturan Menteri (Permen) PUPR Nomor 1 Tahun 2021 dan Keputusan Menteri (Kepmen) PUPR Nomor 22/2023 yang menaikkan batas hingga Rp 7–8 juta berdasarkan pendapatan bersih. Puncaknya terjadi seiring terbitnya Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 yang merombak acuan menjadi 4 zona berdasarkan Indeks Kemahalan Konstruksi (IKK) dan kapasitas angsuran riil, yang kemudian diperkuat oleh Surat Keputusan Bersama (SKB) Kemendagri dan Kementerian PKP pada Juni 2026.
Penetapan batas pendapatan yang baru bagi MBR menimbulkan kontroversi karena membandingkan regulasi dengan basis data jaminan sosial lain, seperti Data Terpadu Kesejahteraan Sosial (DTKS) atau P3KE. Terdapat perbedaan mendasar pada kriteria skala kebutuhan hidup yang digunakan dalam regulasi baru. Subsidi energi atau pangan yang mengacu pada DTKS, misalnya, ditujukan untuk basic survival atau pemenuhan kalori harian kelompok miskin ekstrem dengan batasan yang sangat ketat mengikuti garis kemiskinan Badan Pusat Statistik (BPS).
Sebaliknya, subsidi perumahan pada skema MBR diarahkan untuk aspek aspirational/asset building, di mana kepemilikan aset jangka panjang memerlukan komitmen finansial berupa cicilan yang stabil. Jika batas MBR disamakan dengan standar DTKS yang sangat rendah, kelompok masyarakat tersebut justru dipastikan tidak akan lolos dari proses credit scoring perbankan untuk mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi.
Oleh sebab itu, batas atas MBR ditarik lebih tinggi agar kelas menengah-bawah yang memiliki penghasilan tetap namun pas-pasan tidak kalah bersaing dengan pembeli komersial. Secara pragmatis, reformasi dan penyesuaian kriteria MBR menjadi empat zona ini mengusung tujuan strategis yang mendesak.
Langkah ini diambil untuk mengatasi krisis keterjangkauan yang melanda kelompok kelas menengah yang terhimpit. Pekerja perkotaan bergaji Rp 7 juta hingga Rp 12 juta dianggap terlalu kaya untuk menerima bantuan sosial biasa, tetapi terlalu miskin untuk mengambil KPR komersial akibat tingginya suku bunga pasar dan spekulasi harga tanah.
Dengan memperluas batas pendapatan, perbankan dapat melonggarkan analisis risiko kredit mereka sehingga basis konsumen yang bankable bertambah luas. Pada akhirnya diharapkan akan mempercepat penyerapan rumah subsidi guna memangkas backlog.
Penetapan regulasi terbaru tersebut memberikan penyelarasan beban fiskal daerah, memberikan payung hukum bagi pemerintah daerah. Atas instruksi Kemendagri, pemda dapat membebaskan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta retribusi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) tanpa risiko dituduh merugikan pendapatan asli daerah.
Meski demikian, kebijakan tersebut menuai kritik dari banyak pihak. Kritik utama menyoroti risiko salah sasaran subsidi, di mana batas pendapatan maksimal hingga Rp 14 juta di wilayah Jabodetabek dikhawatirkan akan menggeser esensi subsidi dari masyarakat miskin menjadi fasilitas istimewa kelas menengah.
Menaikkan batas MBR juga menimbulkan kekhawatiran bagi para pengembang properti akan cenderung memprioritaskan pembangunan rumah subsidi dengan harga batas atas demi meraup margin keuntungan yang lebih tinggi. Hal ini berpotensi mengorbankan pasokan hunian bagi kelompok masyarakat berpendapatan di bawah Rp 4 juta yang jauh lebih rentan.
Menghadapi dilema ini, pemerintah perlu memastikan bahwa perluasan pasar kualifikasi MBR ini dibarengi dengan sistem pengawasan distribusi yang ketat agar niat baik mengurangi defisit perumahan nasional tidak justru menciptakan ketimpangan baru di sektor hunian.
