Keputusan pemerintah menaikkan ambang batas penghasilan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) berpotensi memicu lonjakan permintaan rumah dengan memanfaatkan fasilitas keringanan yang disediakan negara. Selain menghitung kapasitas fiskal guna mengantisipasi melebarnya penerima subsidi, pemerintah perlu memastikan kesiapan pengembang perumahan rakyat dari sisi supply.
Perubahan tersebut disampaikan Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian usai menandatangani dukungan percepatan Program Pembangunan 3 Juta Rumah di Jakarta, Jumat (19/6/2026). Kebijakan tersebut mengacu pada Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Nomor 5 Tahun 2025 Tentang Besaran Penghasilan Rendah Serta Persyaratan Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah yang memperbarui batas penghasilan penerima fasilitas perumahan subsidi.
Menurut Tito, perubahan definisi MBR ini merupakan tindak lanjut dari aturan teknis yang telah diterbitkan dan diundangkan lewat 1 tahun lalu oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP).
“Ini adalah bentuk dukungan Mendagri atas definisi yang sudah dibuat oleh Kementerian PKP,” katanya.
Selain menjadi bentuk pengakuan pemerintah terhadap meningkatnya biaya hidup di perkotaan, kenaikan batas penghasilan menjadi salah satu cara untuk memungkinkan pekerja berpenghasilan menengah di kota besar mendapatkan akses program rumah subsidi di bawah payung Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
“Penyesuaian kami lakukan agar program perumahan tetap relevan dengan kondisi ekonomi. Kenaikan harga tanah, biaya konstruksi, dan inflasi membuat definisi MBR yang lama dianggap tidak lagi mencerminkan kemampuan riil masyarakat dalam membeli rumah, terutama di kawasan metropolitan seperti Jakarta dan sekitarnya,” imbuh Tito.
Perhatikan kesiapan pengembang
Walau menjadi kabar gembira bagi pekerja berpenghasilan kelas menengah dan developer perumahan rakyat, potensi lonjakan permintaan rumah perlu diperhitungkan secara matang.
CEO Pesona Kahuripan Group Angga Budi Kusuma berpendapat, meski kenaikan batas penghasilan MBR dapat memperluas pangsa pasar, sejumlah developer perumahan subsidi masih menghadapi hambatan dalam mengeksekusi pembangunan perumahan.
“Dari sisi suplai, selama dua tahun terakhir ini kami menemukan hambatan sehingga ada banyak pengembang tidak fokus kepada demand, tidak fokus kepada penjualan unit rumah, tetapi fokusnya adalah kendala perizinan,” ujar Angga kepada SUAR, Rabu (24/6/2026).
Mukhlison Widodo
Angga menjelaskan, perizinan untuk developer saat ini masih bertabrakan dengan program ketahanan pangan, sehingga banyak pengembang yang belum berani membangun rumah dan mengeksekusi pipeline pembangunan.
“Tumpang tindih perizinan antara kawasan permukiman dengan peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang tentang lahan baku sawah menyebabkan perizinan untuk developer lumayan alot. Kami mengharapkan ketegasan dasar hukum untuk melanjutkan proses perizinan perumahan, terutama di daerah,” imbuhnya.
Akibat tumpang tindih peraturan tersebut, Angga berterus-terang banyak pembangunan perumahan subsidi yang tertunda. Karenanya, meskipun SKB 3 Menteri menggratiskan BPHTB dan PBG serta surat edaran bersama tentang lahan baku sawah menjadi titik terang dari permasalahan perizinan, kerja sama pemerintah daerah dan pengembang perumahan rakyat menjadi kunci kesuksesan program pembangunan 3 juta rumah.
”Semoga pemerintah-pemerintah daerah dapat mengerti dan mendukung program kawasan permukiman dan juga program ketahanan pangan, sehingga dua program prioritas ini dapat jalan berdampingan dan tidak perlu bertabrakan,” tandas Angga.
Jalur subsidi perlu diseragamkan
Selain kesiapan developer untuk menjaga sisi suplai dan mencegah harga unit melambung akibat lonjakan permintaan, kenaikan ambang penghasilan MBR juga berisiko menimbulkan ketidakcocokan data penerima subsidi perumahan dengan Data Tunggal Sosial Ekonomi Nasional (DTSEN) yang menjadi basis penyaluran subsidi yang bersumber dari APBN.
Ekonom Center of Reform on Economics (CORE) Indonesia Yusuf Rendy Manilet menilai, penyusunan DTSEN sebagai basis penyaluran subsidi telah mengintegrasikan data Kementerian Sosial, Kementerian Keuangan, dan Kementerian Komunikasi dan Digital (Komdigi), serta dipadukan dengan catatan kependudukan Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil agar validitas identitas penerima dapat terjamin.
Integrasi data yang sinkron dan akurat ini perlu ditindaklanjuti verifikasi dan pembaruan rutin di lapangan, antara lain dengan melakukan audit untuk menilai kondisi ekonomi penerima secara aktual. Penetapan basis data baru untuk penyaluran subsidi, seperti kenaikan ambang penghasilan, justru bertentangan dengan semangat penyeragaman basis data itu.
"Digitalisasi sistem, yakni pemanfaatan platform digital yang transparan, akuntabel, serta berbasis AI dapat digunakan untuk mendeteksi manipulasi dan mengefisienkan sinkronisasi data penyaluran subsidi dan memetakan perluasan penerima secara akurat,” jelas Rendy.
Faktor penting lain adalah kemitraan dan transparansi yang harus menjadi prinsip, antara lain dengan melibatkan lembaga independen seperti Ombudsman dan koordinasi dengan pemerintah daerah untuk mencocokkan data lokal untuk memperkuat kredibilitas dan efektivitas program.
"Selama ini, data usang dan kesalahan pendataan adalah penyebab utama celah kebocoran subsidi. Masyarakat yang sudah tidak miskin tetap tercatat sebagai penerima, sementara yang benar-benar berhak justru terabaikan. Digitalisasi sistem perlu menutup celah ini," tegasnya.
