Konsultan real estat CBRE Indonesia memprakirakan perkembangan pasar properti area Metropolitan Jakarta saat ini mulai mengikuti perubahan segmen penggunanya. Pengembang dan pelaku usaha properti perlu memahami pergeseran tren ini sambil mempersiapkan langkah-langkah antisipatif, termasuk menakar peluang investasi aset-aset nonkonvensional dalam jangka panjang.
Kepala Riset dan Konsultansi CBRE Indonesia Anton Sitorus menjelaskan sektor properti mulai berkembang mengikuti tren menguatnya bisnis digital, e-commerce, dan populasi menua (aging population), terutama di kawasan metropolitan seperti Jabodetabek. Karenanya, pengembang perlu antisipasi agar tidak terperangkap pada pembangunan aset konvensional seperti rumah tapak, perkantoran, atau pusat perbelanjaan saja.
Mulai tahun 2026 hingga satu dasawarsa mendatang, terdapat empat aset properti nonkonvensional yang mulai diminati investor dan pengembang. Pertama, fasilitas layanan kesehatan; kedua, pusat data (data center); ketiga pergudangan cerdas (smart storage dan cold storage) dan kawasan industri; dan keempat serta hunian bertipe co-living space seperti senior living maupun hunian flat.
Dalam temuan CBRE, aset fasilitas layanan kesehatan (healthcare facilities) semakin diminati karena empat faktor. Pertama, populasi menua yang membuat permintaan layanan kesehatan tumbuh secara organik. Kedua, pertumbuhan kelas menengah sebagai target pasar pengembang. Ketiga, penguatan iklim investasi sektor kesehatan pascapandemi. Keempat, tren medical tourism yang terbukti di Penang dan Singapura.
"Aset fasilitas kesehatan mengalami permintaan sangat tinggi, seperti juga medical office dan life sciences facility bertahan di peringkat satu aset prospektif selama tiga tahun berturut-turut. Seiring perkembangan bisnis properti, investor terus mengeksplorasi spektrum baru seperti student accomodation dan retirement living," ucap Anton dalam taklimat Jakarta Property Market Update, Rabu (11/02/2026).
Pembangunan pusat data (data center) pun tidak terbendung. CBRE menemukan bahwa dalam 10 tahun ke depan, market size pusat data secara global akan bertumbuh dari sekitar USD 386,71 miliar pada 2025 menjadi USD 1.103,7 miliar pada 2035. Tingginya penetrasi internet dan akses penyimpanan cloud, terutama di kawasan Asia Pasifik, membuat investasi data center di kawasan ini diperkirakan mencapai 40-45% jumlah data center global pada 2040.
"Di Asia Pasifik, negara-negara Asia Tenggara akan menjadi tujuan investasi data center. Jadi kita tidak heran kalau nanti semakin banyak pusat data akan dibangun di kawasan-kawasan industri. Di Jakarta, availability kawasan industri yang mengakomodasi itu ada di area timur, seperti Cikarang dan Karawang," jelasnya.
Menambahkan penjelasan Anton, Kepala Divisi Industrial dan Capital Market CBRE Ivana Soesilo mengungkapkan prospek pembangunan data center di wilayah metropolitan Jakarta cenderung bergeser ke area Timur karena preferensi para pengembang yang tidak hanya sensitif harga, tetapi juga memiliki kebutuhan spesifik.
"Para pengembang memperhatikan harga bukan hanya untuk konstruksi, tetapi juga equipment. Harga jual di kawasan Kota Deltamas Cikarang itu relatif lebih tinggi dari kawasan lain, tetapi para pemilik data center tetap masih ke sana karena infrastruktur seperti pasokan energi dan aksesibilitasnya jauh lebih siap. Harga tetap dipertimbangkan, tetapi bukan lagi satu-satunya," ujar Ivana.
Baca juga:
Tria Dianti
Dalam properti sektor logistik, pergudangan modern memiliki menjanjikan spesifikasi yang berbeda dan lebih canggih dibandingkan pergudangan tradisional. Dari segi sarana, pergudangan modern memiliki langit-langit lebih tinggi, permukaan yang tidak sejajar tanah, lantai yang lebih kuat, serta cocok untuk kebutuhan logistik baru seperti cold storage untuk bahan pangan, obat-obatan, dan produk semikonduktor.
"Okupansi pergudangan menjadi yang tertinggi pada akhir 2025, mencapai 95% dengan take up tahun lalu sekitar 365.000 meter persegi. Umumnya ini diambil oleh perusahaan logistik pihak ketiga, e-commerce, dan manufaktur FMCG. Meski demikian, karena supply yang cukup melimpah, maka harga sewa tidak mengalami kenaikan terlalu tinggi," jelas Anton.
Menghadapi segmen pengguna properti yang berubah, perusahaan pengembang memerlukan antisipasi dan strategi menyesuaikan new economy agar tidak terperangkap investasi aset-aset konvensional. Meskipun segmen baru belum terlalu besar dan ajek, investasi di sektor properti nonkonvensional adalah pilihan strategis.
"Perusahaan-perusahaan pengembang Indonesia belum terlalu tertarik menggarap pergudangan modern dan data center. Rata-rata pengembangnya masih dari luar. Saya pikir, dengan zaman yang terus berubah, bisa jadi mereka akan mulai tergerak, terutama karena konglomerasi properti juga sudah ke sana, sehingga developer lain akan tertarik ikut," pungkas Anton.
Menjanjikan
Merespons prakiraan CBRE, Direktur Intramega Global Andi Wibisono membenarkan bahwa aksesibilitas sangat penting bagi pelaku sektor pergudangan, mengingat keterjangkauan merupakan salah satu bagian besar dari komponen biaya logistik, terutama transportasi barang dari dan menuju gudang tersebut.
"Semakin mudah sebuah gudang terhubung dengan jalur transportasi utama, semakin cepat barang bisa terkirim dari dan ke gudang tersebut. Ditambah dengan berkembangnya e-commerce yang mengandalkan last mile delivery, maka sebuah gudang akan menjadi komponen utama layanan e-commerce jika terhubung dengan mudah ke jalur transportasi utama," jelas Andi saat dihubungi, Rabu (11/02/2026).
Dengan tuntutan seperti itu, menurut Andi, pembangunan properti pergudangan di jalur transportasi utama membutuhkan biaya lebuh, terutama karena nilai lahan yang semakin tinggi. Konsekuensinya, desain gudang harus dilakukan optimalisasi sebisa mungkin, sehingga pembangunan dan pengoperasian dapat benar-benar efisien.
"Caranya dengan mengadopsi high density warehouse, atau pemanfaatan ruang vertikal setinggi mungkin, lebih dari 20 meter, ditambah material handling dan konfigurasi yang mendukung perdagangan e-commerce yang mengutamakan kecepatan dengan jenis pengiriman berbagai macam, Sementara itu, gudang tradisional yang lebih ekonomis dibangun untuk kebutuhan murni sebagai penyimpanan sementara," ujar Andi.
Dari pengalaman di Intramega Global, Andi menegaskan terdapat empat langkah membangun pergudangan modern yang terintegrasi:
- Memetakan titik-titik optimasi dalam proses pergudangan, mulai dari input barang hingga keluar;
- Meletakkan fondasi digital dengan sistem inventori dan penggunaan Radio Frequency Identification (RFID) di titik-titik keluar barang;
- Memaksimalkan pemakaian seluruh ruang dengan high-density layout;
- Mendorong automasi proses tanpa sentuhan tangan manusia.
"Dengan teknologi dark warehouse, efisiensi ruang 30% sudah pasti, dan dari sana return of investment bisa dihitung dari sana. Tergantung area, tetapi kalau kita bisa optimalkan space 40 sampai 50% saja, harga tanah yang harus kita investasikan berkurang. Jumlah pekerja juga jadi lebih banyak knowledge worker daripada blue-collar, jadi produktivitas bertambah," jelasnya.
Meski demikian, Andi mengakui bahwa gagasan gudang digital tersebut hanya akan mungkin jika tantangan infrastruktur, termasuk kecukupan pasokan energi, berhasil diatasi. Tanpa pasokan yang memadai, teknologi pergudangan digital justru akan menjadi beban bagi perusahaan.
"Mengapa warehouse susah di Indonesia, antara lain, karena kita negara kepulauan, mau-tidak-mau, infrastrukturnya harus banyak. Tidak ada pilihan lain. Yang memiliki kapasitas membangun infrastruktur hanya pemerintah, karena belum ada swasta yang bisa mencapai semasif itu," pungkas Andi.
