Pertumbuhan pasar properti di wilayah Jakarta dan sekitarnya sepanjang triwulan pertama 2026 menunjukkan pergeseran signifikan. Dari perilaku investasi bersifat spekulatif, keterbatasan supply dan meningkatnya kebutuhan, telah mendorong investor semakin rasional dan bijak.
Akibatnya, pasar properti tumbuh berkelanjutan, didorong permintaan riil, dan mengarah pada kompetisi sehat antarkawasan maupun antarpengembang.
Menurut Direktur Senior Riset dan Konsultansi CBRE Indonesia, Anton Sitorus, pasar properti saat ini tengah memasuki fase peralihan fundamental. Ia menyebut, pasar properti yang sebelumnya berkarakter dinamis dan berada di periode boom and bust, kini berangsur jadi lebih rasional.
Aksi spekulasi mulai mereda dan tidak setinggi dulu. “Sementara pasar mulai beranjak tumbuh secara perlahan, dan lebih solid," ujarnya dalam taklimat di Jakarta, Rabu (6/5/2026).
Di sektor perkantoran, Anton mengungkapkan kecenderungan tenant menerapkan efisiensi biaya masih berlanjut, bersamaan dengan penerapan flexible lease terms. Dengan supply terbatas, tingkat okupansi diprakirakan terus meningkat sehingga harga sewa bergerak naik.
Di area Central Business District (CBD) Jakarta, okupansi perkantoran naik tipis dari 75,8% menjadi 76,1% dengan harga sewa bulanan rata-rata Rp171.600 per meter persegi.
Ditinjau dalam kurun selama lima tahun terakhir, kenaikan harga sewa mulai tahun 2025 berhasil menembus stagnasi yang terjadi sejak masa pandemi Covid-19. Kenaikan terutama terjadi pada segmen gedung perkantoran Premium dan Grade A.
Inovasi mendorong kenaikan penjualan
Selain menunjukkan kebutuhan penyewa akan perkantoran dengan fasilitas lebih baik, kenaikan tersebut mendorong pemilik gedung berbenah.
"Landlord terdorong berinovasi dengan asset enhancement, membuat fasilitas baru supaya menarik penyewa. Landlord maupun penyewa saat ini mulai memperhatikan prinsip-prinsip sustainability, yang tidak hanya diterapkan perusahaan asing, tetapi juga perusahaan domestik. Ke depan, tren ini diperkirakan terus berlangsung," ujar Anton.
Sementara itu, di luar area CBD, pembangunan kawasan perkantoran di daerah Pantai Indah Kapuk meningkatkan total net take up menjadi 23.000 m2, meski tingkat okupansi turun ke level 72,9%. Dengan harga sewa bulanan rata-rata Rp112.700 per meter persegi, kualitas gedung perkantoran baru diperkirakan mendorong landlord menaikkan tarif sewanya.
Anton menyebut, saat ini, landlord di daerah non-CBD lebih berhati-hati meluncurkan proyek baru mereka, sehingga pasar juga menjadi lebih rasional, tidak jor-joran, dan lebih terkontrol, sehingga sektor lain pun akan mengikuti.
“Jika transisi cyclical rebound menuju sustainable growth berlanjut, okupansi bisa naik dari 72,9% ke angka 77%," ucap Anton.
Kawasan industri turut bersolek
Direktur Senior Kawasan Industrial CBRE Indonesia Ivana Susilo memaparkan, selain perkantoran, kawasan industri juga berkembang untuk memenuhi kebutuhan para pemain sektor ritel, F&B, produsen obat-obatan, hingga jasa marketplace. Perbedaan kebutuhan juga membuat kawasan industri bersolek dengan daya tarik masing-masing.
"Secara area, fokus pengembangan industrial dan logistik masih di koridor Timur, yaitu Bekasi sampai Karawang. Ekosistem otomotif, baik mobil konvensional maupun EV, ditambah kemunculan cold storage dan coldchain logistics membuat tren harga jual tanah maupun harga sewa berangsur-angsur naik," ujarnya.
Kenaikan supply dari pengembangan kawasan industri existing yang memperluas wilayah secara bertahap membuat okupansi turun ke 90,8% karena pasokan besar dan terjaga.
Dari segi pertumbuhan harga, selama 1-2 tahun terakhir, kenaikan harga di kawasan industri Cikarang naik lebih tinggi dan lebih cepat di angka Rp3.400.000 per meter persegi.
Ivana menegaskan, kenaikan harga lahan di koridor Timur tersebut berkaitan dengan daya tarik infrastruktur, seperti akses tol dan pasokan listrik. Ini berbeda dengan daya tarik kawasan industri Jawa Tengah dan Jawa Timur yang menarik untuk padat karya seperti petrokimia, besi dan baja, atau produsen yang melayani pasar Indonesia Timur.
"Sektor industri seperti data center akan melirik koridor Timur karena infrastruktur siap, ditunjang fiber optics paling banyak. Pasokan listrik dari PLN membuat biaya operasional lebih murah. Koridor Timur tahun ini akan mulai diisi data center, logistics warehouse, atau manufaktur yang membutuhkan skilled labor," tutur Ivana.
Perbedaan arah pengembangan tersebut, menurut Ivana, juga dilatari perbedaan fokus. Sementara Subang dan Cikarang menunjang kebutuhan industri otomotif, industri obat-obatan dan F&B akan melirik kawasan industri Pasuruan karena kualitas air bersih yang memadai.
"Setiap kawasan industri mempunyai fokus berbeda. Rekomendasi kami untuk klien sangat taylor-fit dengan kebutuhan mereka," tandasnya.
Diversifikasi menghindari gelembung
Direktur Pelaksana CBRE Indonesia Angela Wibawa menyimpulkan, pertumbuhan sektor properti saat ini didominasi absorpsi atau penyerapan. Melalui pertumbuhan ini, pasar menjadi lebih matang dan mampu menjadi fondasi untuk pertumbuhan tahun mendatang, sekalipun tidak lagi secepat siklus sebelumnya.
"Pasar properti kini lebih didasari permintaan riil dari penyewa dan pemakai. Hal ini menciptakan kondisi pasar yang lebih dapat diprediksi, sehingga penyewa maupun investor dapat mengambil keputusan jangka panjang dengan keyakinan lebih tinggi," katanya.
Menurut Angela, penyehatan situasi tersebut mendorong pasar properti di Tanah Air dapat terhindar dari gelembung properti seperti yang dialami Tiongkok. Dengan varian aset lebih terdiversifikasi, produk properti yang dikembangkan developer menjadi lebih beragam dan menyasar aset-aset alternatif dan tidak melulu bangunan stand alone.
"Dengan kondisi sekarang, risiko investasi properti tidak berarti hilang, tetapi risiko lebih terlihat dan dapat diatur. Sekarang, pembelian properti mulai memperhitungkan pertumbuhan, karakter daerahnya, karena tidak banyak lagi supply masuk di pasar. Risiko bisa lebih terukur berdasarkan pertumbuhan harga yang lebih rasional," tutupnya.
Kinerja pasar menjanjikan
Secara terpisah, Deputy Group CEO Strategic Development and Assets Sinar Mas Land Herry Hendarta menilai, dengan kecenderungan untuk menyasar segmen pasar super high end, perusahaan pengembang saat ini berupaya membuktikan bahwa properti dengan nilai investasi tinggi tetap diminati dan memiliki daya tarik yang tinggi.
Iamenyebut, baru-baru ini, Sinar Mas Land menghadirkan Botanic Villa at NavaPark, hunian berkonsep villa modern di atas lahan 1,7 hektare di NavaPark BSD City.
"Kami memasarkannya sebagai properti eksklusif hanya diproduksi 14 unit. Dengan area hijau seluas kurang lebih 10 hektare dengan konsep wellness living yang menciptakan keseimbangan antara manusia, ruang dan alam," ujarnya melalui pernyataan tertulis.
Dengan karakteristik tersebut, Herry optimistis Botanic Villa akan mendapatkan sambutan positif dan terserap di segmen super high end. Dibuka dengan rentang harga Rp55 miliar sampai Rp89 miliar, Botanic Villa menjadi salah satu properti paling prestisius di BSD City, Serpong bahkan Jabodetabek.
Setiap hunian Botanic Villa mengusung konsep keberlanjutan dengan inner courtyard di tengah rumah, memaksimalkan pencahayaan alami sehingga mengurangi ketergantungan lampu dan pendingin udara. "Hunian ini juga dilengkapi dengan material ramah lingkungan seperti solar panel dan low e-glass untuk efisiensi energi," tambahnya.
Tak hanya diversifikasi segmen produk, Corporate Secretary Agung Podomoro Land Justini Omas menyatakan, aksi korporasi pengembang mendorong perusahaan membukukan laba solid pada Kuartal I 2026. Dengan penjualan dan pendapatan usaha mencapai Rp2,9 triliun naik 232% year on year, Agung Podomoro Land mencatatkan laba bersih Rp513,8 miliar.
"Pencapaian ini sekaligus membalikkan posisi rugi Rp55,6 miliar pada kuartal I-2025, serta menunjukkan kesuksesan perusahaan dalam mengeksekusi strategi bisnis, khususnya monetisasi aset bernilai tinggi, divestasi kepemilikan Deli Park Mall Medan, serta kuatnya penjualan dari proyek-proyek unggulan," ujar Justini.
Strategi pembangunan aset–aset Agung Podomoro Land yang menetapkan nilai tinggi berhasil menarik investor menjadikan produk properti Agung Podomoro sebagai investasi premium. "Divestasi Deli Park Mall Medan kepada investor Jepang membuktikan nilai properti yang dibangun APLN terus meningkat,” katanya.
Justini mengatakan, sebagai perusahaan properti, Agung Podomoro Land menilai setiap aset memiliki potensi yang dapat dioptimalkan untuk mendukung pertumbuhan bisnis secara berkelanjutan. Itu sebabnya monetisasi aset-aset yang sudah matang dan bernilai tinggi menjadi bagian dari strategi bisnis yang dijalankan sejak tahun 2017.
“Capaian ini merupakan bukti nyata konsistensi kami menjalankan strategi terukur melalui optimalisasi portofolio aset maupun penguatan kinerja operasional. Kami tidak hanya fokus pada pertumbuhan jangka pendek, tetapi juga memastikan fundamental bisnis tetap kuat untuk mendukung pertumbuhan yang berkelanjutan,” kata Justini.
