Pergerakan pasar properti nasional akhir tahun 2025 tercatat masih terbatas dengan harga properti yang hanya naik tipis di tengah tekanan inflasi dan penyusutan suplai rumah sekunder.
Laporan Flash Report Januari 2026 yang dirilis Rumah123 menunjukkan harga rumah secara nasional pada Desember 2025 naik hanya 0,2% secara bulanan (month-on-month) dan tumbuh 0,7% secara tahunan (year-on-year).
Meski demikian, secara keseluruhan laju kenaikan harga rumah sepanjang 2025 dinilai melambat dibandingkan periode 2023–2024.
“Secara umum, pertumbuhan harga di sepanjang tahun 2025 melambat, meski pada Desember mulai terlihat kenaikan tipis setelah kontraksi pada bulan sebelumnya,” demikian bunyi laporan tersebut, Kamis (22/1/2026).
Menurut laporan tersebut, melambatnya pertumbuhan pasar properti diperkirakan karena faktor musiman, termasuk diantaranya melemahnya daya beli masyarakat.
Laporan yang dirilis 21 Januari 2026 itu menunjukkan Surakarta menjadi kota dengan kenaikan tertinggi sebesar 3,8% (month-on-month), disusul Makassar 1,7% dan Yogyakarta 1,3%. Sementara secara tahunan, sembilan kota masih mencatatkan pertumbuhan harga, dengan Denpasar, Bekasi, dan Makassar mencatat kenaikan tertinggi masing-masing 2,5%, 2,4%, dan 2,2%.
Di wilayah Jabodetabek, Depok dan Bekasi mencatatkan kenaikan harga bulanan masing-masing 1,3% dan 0,4%. Secara tahunan, Tangerang, Depok, dan Bekasi masih berada di zona positif, meski laju pertumbuhannya terbatas.
"Kenaikan harga tersebut terjadi saat suplai rumah terbatas seiring sikap pasar yang semakin selektif dan pertumbuhan yang tidak merata antarwilayah."
Tercatat, volume suplai rumah sekunder pada Desember 2025 turun 1,0% secara bulanan dan anjlok 9,1% secara tahunan. Dari sisi permintaan, Tangerang menjadi lokasi paling populer untuk pencarian rumah dengan pangsa 13,9% dari total listing enquiries nasional pada Desember 2025.
Selanjutnya disusul Jakarta Selatan sebesar 11,4% dan Jakarta Barat 9,7%. Meski demikian, sejumlah wilayah inti Jakarta justru mencatatkan penurunan proporsi pencarian secara bulanan.
Incentives
Merespons melambatnya pertumbuhan harga properti, pemerintah telah memperpanjang insentif PPN DTP untuk pembelian rumah tapak dan rumah susun hingga 31 Desember 2026 melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025.
Dalam aturan tersebut, pemerintah memberikan insentif PPN DTP sebesar 100% atas PPN terutang dari bagian harga jual hingga Rp2 miliar untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp5 miliar.
Insentif berlaku untuk rumah baru siap huni yang diserahkan pertama kali oleh pengembang selama periode 1 Januari hingga 31 Desember 2026.
Menteri Perindustrian Agus Gumiwang Kartasasmita menyampaikan apresiasi atas perpanjangan insentif tersebut. Menurutnya, kebijakan ini strategis untuk menjaga keberlanjutan sektor properti sekaligus memberikan efek pengganda bagi industri manufaktur nasional.
“Insentif ini akan mendorong aktivitas pembangunan dan transaksi properti. Dampaknya tidak berhenti di sektor properti saja, tetapi juga menjalar ke berbagai subsektor industri yang menjadi bagian dari rantai pasoknya,” ujar Agus dalam keterangannya, dikutip Kamis (22/1/2026).
Ia menambahkan, sektor properti memiliki keterkaitan luas dengan industri semen, keramik, kaca, logam dasar, furnitur, bahan bangunan, hingga peralatan listrik dan rumah tangga.
Stimulus di sektor properti dinilai dapat meningkatkan utilisasi kapasitas produksi, penyerapan tenaga kerja, serta menjaga stabilitas industri manufaktur di tengah ketidakpastian ekonomi global.
Hunian tailor made
Dari sisi permintaan, konsumen dinilai semakin selektif karena banyaknya alternatif hunian yang tersedia. Persaingan yang ketat mendorong konsumen lebih rasional dalam memilih, baik dari sisi harga, desain, maupun kualitas. Menjawab tantangan tersebut, pengembang terutama skala besar, mulai mengadopsi strategi pemasaran yang lebih adaptif. Salah satunya dengan menawarkan hunian tailor made, di mana konsumen dapat memilih desain hingga material bangunan sesuai anggaran. “Developer banyak menyesuaikan produk dengan preferensi konsumen. Bahkan konsumen bisa memilih desain dan material sesuai budget,” kata Aleviery. Menguatnya segmentasi pasar properti, menurut Aleviery, terjadi ketika permintaan lebih tinggi dibandingkan pasokan pada segmen tertentu. Untuk merespons dinamika tersebut, pengembang mulai mengelola portofolio proyek secara lebih terdiversifikasi. “Developer tidak hanya fokus pada hunian (residential), tetapi juga mengembangkan sektor lain seperti warehouse dan retail,” katanya. Diversifikasi ini dinilai sebagai solusi untuk menjaga kinerja bisnis di tengah siklus pasar yang belum sepenuhnya pulih. Terkait kebijakan, Aleviery menilai suku bunga rendah dan berbagai insentif pemerintah masih menjadi katalis utama bagi pertumbuhan properti, khususnya hunian terjangkau. Dengan kebijakan yang dinilai pro-rakyat, sektor residential disebut memiliki potensi pertumbuhan paling besar. “Properti hunian seharusnya menjadi sektor yang paling diuntungkan dari suku bunga rendah dan insentif pemerintah,” ujarnya. Di sisi pengembang, adaptasi produk, diversifikasi portofolio, dan pendekatan yang lebih berorientasi pada kebutuhan konsumen menjadi kunci agar sektor properti dapat tumbuh berkelanjutan sepanjang 2026.
Stabil pada 2026
Pasar properti nasional diperkirakan memasuki fase stabil pada 2026, seiring mulai terciptanya keseimbangan antara pasokan dan permintaan di tengah transisi ekonomi. Pengamat properti Aleviery Akbar menilai stabilisasi harga bukan semata dipicu oleh kenaikan permintaan, melainkan oleh kemampuan pasar menyerap unit yang tersedia dengan dukungan kebijakan fiskal yang lebih prediktif. Menurut Aleviery, harga properti akan cenderung stabil apabila supply dan demand berada pada level yang seimbang. Dalam konteks 2026, stabilisasi tersebut sangat bergantung pada kesinambungan kebijakan pemerintah dan respons pasar yang masih berada dalam fase pemulihan. “Stabilisasi ini sangat bergantung pada keseimbangan antara dukungan kebijakan fiskal yang prediktif dan kemampuan pasar dalam menyerap unit yang tersedia di tengah fase transisi ekonomi 2026,” ujarnya.
Stabilnya harga properti membawa dampak yang signifikan bagi pengembang, terutama dari sisi prediktabilitas bisnis dan arus kas. Dengan volatilitas harga yang lebih terkendali, pengembang memiliki ruang yang lebih luas untuk menyusun strategi jangka panjang, baik dalam perencanaan proyek maupun pengelolaan pembiayaan. Dalam kondisi ini, strategi pengembang tidak lagi berfokus pada kenaikan harga agresif, melainkan pada efisiensi biaya, ketepatan segmentasi pasar, serta percepatan penyerapan unit. Aleviery juga menyoroti fenomena menurunnya pasokan rumah seken yang tidak otomatis mendorong kenaikan harga. Menurutnya, banyak pemilik rumah kedua pada 2026 justru menjual aset untuk konsolidasi keuangan atau berpindah ke lokasi yang lebih strategis, terutama yang dekat dengan transportasi massal (transit oriented development/TOD). Kondisi ini membuat harga rumah seken relatif tertahan, sekaligus menjadi sinyal bagi pengembang agar lebih berhati-hati dalam merancang proyek baru. Fokus diarahkan pada lokasi strategis dan produk yang benar-benar sesuai kebutuhan pasar. Head of Research & Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus, menilai stabilisasi pasar properti ditopang oleh fundamental ekonomi, terutama pertumbuhan ekonomi dan daya beli masyarakat. “Kalau ekonomi tumbuh dengan baik dan daya beli masyarakat solid, itu pasti mendukung stabilisasi pasar properti. Bukan hanya properti, tapi semua sektor bisnis,” ujar Anton kepada SUAR, Rabu (21/1/2026). Anton menilai pengembang kini harus lebih berhati-hati, tidak hanya mengandalkan kenaikan harga, tetapi menjaga keseimbangan antara harga jual, biaya pembangunan, dan kecepatan penjualan. Di sisi lain, konsumen semakin rasional dan selektif.
Perubahan perilaku ini mendorong generasi milenial dan Gen Y menunda kepemilikan rumah dan memilih menyewa. Tingginya harga lahan di kota besar juga membuat pengembang bergeser ke wilayah penyangga dan luar Jawa. “Karena harga tanah di kota besar sudah mahal, pengembang mencari lokasi dengan harga lahan lebih murah,” kata Anton.
